Mieszkanie trzeba analizować przed złożeniem wniosku
Jeżeli nieruchomość należy do osoby ogłaszającej upadłość i wchodzi do masy upadłości, trzeba liczyć się z tym, że zostanie przeznaczona do likwidacji.
To jeden z powodów, dla których decyzja o upadłości nie powinna sprowadzać się do pytania: „czy sąd mnie oddłuży?”. Trzeba też zapytać: co stanie się z majątkiem i czy ekonomiczny bilans tego rozwiązania jest dla mnie akceptowalny?
Wniosek można przygotować szybko. Skutków utraty nieruchomości nie da się jednak cofnąć równie łatwo.
Co z mieszkaniem obciążonym hipoteką?
Hipoteka nie powoduje, że mieszkanie „znika” z analizy. Trzeba ustalić co najmniej:
- aktualną wartość rynkową nieruchomości,
- saldo kredytu i inne zabezpieczenia,
- kolejność hipotek,
- udział upadłego w nieruchomości,
- czy trwa już egzekucja,
- jakie inne osoby mają prawa do lokalu.
Dopiero zestawienie tych danych pokazuje, czy w nieruchomości istnieje realna wartość ekonomiczna i jakie mogą być skutki jej sprzedaży.
Czy po sprzedaży zostają środki na wynajem?
Prawo upadłościowe przewiduje specjalny mechanizm ochrony potrzeb mieszkaniowych osoby fizycznej.
Jeżeli do masy wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym mieszka upadły, a konieczne jest zabezpieczenie jego potrzeb mieszkaniowych i osób pozostających na jego utrzymaniu, z sumy uzyskanej ze sprzedaży wydziela się kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od 12 do 24 miesięcy.
Nie jest to z góry określona kwota dla każdego.
Co bierze się pod uwagę?
Przy określaniu kwoty znaczenie mają m.in.:
- potrzeby mieszkaniowe upadłego,
- liczba osób pozostających na jego utrzymaniu,
- zdolności zarobkowe,
- suma uzyskana ze sprzedaży,
- opinia syndyka.
Współwłasność komplikuje analizę
Jeżeli lokal nie należy wyłącznie do dłużnika, nie wolno zakładać ani że „całość przepadnie”, ani że „nic się nie stanie”. Znaczenie ma podstawa współwłasności, sytuacja małżeńska, moment nabycia i inne prawa do nieruchomości.
Jak analizujemy mieszkanie w AVANTIQ?
- sprawdzamy księgę wieczystą i tytuł prawny,
- zestawiamy wartość nieruchomości z obciążeniami,
- ustalamy współwłasność i sytuację małżeńską,
- badamy egzekucje i etap ewentualnej licytacji,
- dopiero potem oceniamy wpływ nieruchomości na strategię upadłościową.
Co możesz zrobić teraz?
- Przygotuj numer księgi wieczystej.
- Sprawdź orientacyjne saldo kredytu hipotecznego.
- Zbierz umowę kredytu i dokumenty dotyczące własności.
- Jeżeli działa komornik, ustal etap egzekucji.
- Nie składaj wniosku tylko po to, żeby „zatrzymać długi”, bez policzenia skutków dla mieszkania.
Masz mieszkanie i rozważasz upadłość?
To właśnie przypadek, w którym pierwsza analiza ma największą wartość. Zanim powstanie wniosek, warto zobaczyć cały obraz majątku, zadłużenia i ryzyk.